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Resol.Serie “A” N° 17
En la Ciudad de Santiago del Estero, a los veintidos días del mes de marzo de dos mil trece, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, integrada por el Dr. Sebastián Diego Argibay, como Presidente, y los Dres. Eduardo José Ramón Llugdar y Raúl Alberto Juárez Carol, como Vocales y, a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, con el Dr. Armando Lionel Suárez, asistidos por la Secretaria Judicial Autorizante, Dra. Isabel Mercedes Sonzini de Vittar, a los efectos de resolver el recurso interpuesto contra la resolución de fs. 130/131 del Expte. Nº 17.429 – Año 2011 – caratulado: “Castaño Norma s/ Tercería de Dominio en Autos: “Cuadernillo de Ejecución de Sentencia en: Medina Aurora del Valle c/ Herederos de Carlos Alfredo Isorni y/u otros s/ Sueldos Impagos, etc. - Casación Civil”. Establecido el orden de pase a estudio, resultó designado para hacerlo en primer término el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar y en segundo y tercer lugar, los Dres. Sebastián Diego Argibay y Raúl Alberto Juárez Carol respectivamente; y a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, el Dr. Armando Lionel Suárez.
El Sr. Vocal, Dr.Eduardo José Ramón Llugdar dijo:
Y Vistos:
Para resolver el recurso de casación articulado por la actora, a fs. 136/140.-
Y Considerando:
I) Que el mismo se deduce en contra de la sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial de Primera Nominación de fecha 23-02-2011 (fs. 130/131), que resuelve hacer lugar al recurso de apelación, revocan el fallo recurrido y admiten la tercería de mejor derecho interpuesta por la accionante, imponiendo las costas en ambas instancias al perdidoso.- II) Que la Cámara, al resolver de ese modo, sostuvo de modo liminar que el objeto del instituto de la tercería de mejor derecho es el de reclamar el pago de una prestación en los términos del art. 725 del C.C., con preferencia al del ejecutante, una vez realizados los bienes embargados. Afirma que el tercerista persigue que se le reconozca su mejor derecho respecto del inmueble subastado frente al acreedor ejecutante y comprador en la subasta. Advirtió que la tercerista adjuntó con su presentación una serie de pruebas documentales que demuestran la transferencia sucesiva entre distintas personas de los derechos respecto del inmueble subastado, desde el titular registral Alfredo Carlos Isorni hasta el Sr. Néstor Pascacio Castaño, padre de la tercerista, quien tomó posesión del inmueble el 23/03/81, según constancia de fs. 14 vta. de autos. Señaló que la posesión referenciada es anterior al embargo trabado sobre el inmueble, lo que se corrobora con los testimonios obrantes a fs. 91/91 vta. e informes de fs. 96 y 105. También advirtió que las firmas insertas en las pruebas instrumentales agregadas fueron certificadas por escribano público y además adquirieron fecha cierta en los términos del art. 1.035, inc. 4 C.C. con el fallecimiento del titular registral. Concluyó afirmando que en base a las pruebas incorporadas se corroboran los recaudos que habilitan la admisión de la tercería.- III) Que la actora - incidentada expresa agravios por considerar que la sentencia ha incurrido en la aplicación falsa y errónea de la ley y la jurisprudencia, específicamente los artículos 2505 C.C., arts. 2º, inc. a y 3º de la ley 17801, como así también los artículos 2355 y 1185 bis del C.C. Aduce que la errónea interpretación en que incurre el Tribunal de las normas que gobiernan el proceso civil ha sido la causa del dictado de un fallo absurdo y arbitrario. Afirma que de las constancias de autos, en especial el boleto de compraventa que corre a fs. 11/12, mediante el cual el Sr. Francisco Prado (luego cedente del padre de la tercerista) adquiere el inmueble, no surge que reciba la posesión del mismo, en tanto en ninguna de sus cláusulas se hace constar que se le transmitiera tal posesión. También señala que de los boletos acompañados por la tercerista se infiere que ninguno de los cedentes anteriores adquirió la posesión, con lo que si no la tuvieron no pueden transmitirla al padre de la tercerista. Alega que el Sr. Prado sólo recibió la detentación material del inmueble y, si bien en el instrumento de venta se hace constar que el Sr. Pascasio Castaño toma inmediata posesión, resulta claro que solo podía transferirse lo que había recibido, ello es la mera detentación material y no la posesión. Destaca que sólo se habla de transferencia de la posesión en el boleto de compraventa celebrado entre Prado y Castaño, sin que se haya probado que los cedentes del Sr. Prado tuvieran la posesión del inmueble. Cita el artículo 3270 C.C. que dispone que nadie puede transferir sobre un bien un derecho mejor y más extenso que el que posee, estimando que si el Sr. Prado no recibió la posesión de su cedente, mal podría haberla transferido al Sr. Castaño, padre de la tercerista, con lo que lo aseverado en la cláusula 5ª del boleto obrante a fs. 7/8 es inexacto y nulo. A renglón seguido sostiene que, aún si la tercerista tuviera la posesión, ella sería inoponible a su parte, pues no se puede admitir que un instrumento privado pueda tener efectos contra terceros sin estar inscripto en los registros inmobiliarios, atento a lo dispuesto por la ley 17801. Siendo que el boleto de compraventa es un instrumento que transmite un derecho sobre un inmueble es indudable que para que resulte oponible a terceros debió estar inscripto en el respectivo registro, lo que no hizo la tercerista. Con relación a las costas, entiende que el fallo viola lo dispuesto por el art. 100 del C.P.C.C., que dispone que las costas serán soportadas por la tercerista cuando plantea la demanda después de diez días de conocido el embargo, lo que sucede en autos. Plantea reserva del caso federal y concluye solicitando se case la sentencia impugnada y confirme el fallo de primera instancia.- IV) Corrido traslado a la contraria, lo contesta a fs. 147 solicitando el rechazo del recurso impetrado. Señala que el derecho que emana del boleto de compraventa es un derecho personal a requerir la escrituración, pero si existe a favor de un tercer poseedor de buena fe está amparado por el artículo 2355 C.C., que expresa que se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe mediando boleto de compraventa. Estima que ello hace oponible la adquisición, no solo al concurso o quiebra, sino a todo acreedor del enajenante, y que tal preferencia surge sin necesidad de inscripción, sino que bien dado por ley, aún frente a acreedores adquirentes por remate. Concluye afirmando que estando acreditado que los antecesores de la tercerista estuvieron en posesión del bien, debe rechazarse la casación interpuesta.- V) Que a fs. 151/152 se expide el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, quien estima debe rechazarse el recurso incoado. Considera que del juego armónico de los artículos 2355 y 1085 del C.C., se debe tener a la tercerista como legítima en su posesión del inmueble adquirido por boleto de compraventa y que la misma resulta ser oponible al acreedor embargante del vendedor del inmueble. Con relación a la falta de acreditación en autos de la posesión por parte del Sr. Castaño (padre de la tercerista) señala que el recurrente pretende la revisión en esta instancia de cuestiones de hecho y prueba que fueron merituadas por el A quo, quien emitió un pronunciamiento producto de una derivación razonada del derecho vigente con aplicación de los hechos probados en la causa.- VI) Que encontrándose reunidos en autos los requisitos exigidos por el Código ritual en orden a la admisibilidad del recurso de que se trata; esto es, interposición del recurso dentro del plazo legal (art. 297) y que se encuentra acreditado el depósito exigido por el art. 300 del ordenamiento citado (cfr. copia boleta de depósito a fs. 135).-
Que en lo atinente a la definitividad de la sentencia atacada, cabe señalar que si bien en principio, las decisiones recaídas en cuestiones incidentales, por tratarse de autos interlocutorios, no revisten carácter de sentencia definitiva, en el caso de autos el resolutorio se equipara a un fallo de tal carácter, atento a que la sentencia impugnada priva al agraviado de todo reclamo posterior. En ese sentido este Tribunal ha sostenido que:“son sentencias definitivas las que ponen fin al pleito, haciendo imposible su prosecución, o bien, aquellas que causan un agravio de imposible, tardía o insuficiente reparación ulterior, por ser la decisión recurrida de tal entidad que impida su replanteo idóneo y efectivo en una instancia posterior” (S.T.J., sent. del 06/05/09, en autos: “More, Mariana Graciela c/ Dirazar, Carlos David y/u Otros s/ Daños y Perjuicios - Recurso de Queja por Casación denegada”), motivo por el cual entiendo cumplidos los requisitos de admisibilidad formal.- VII) Toca entonces, abordar el tratamiento de los agravios del quejoso. En esa tarea, advertimos que el motivo sustancial de la casación es la violación o errónea aplicación del derecho y absurdidad en la valoración probatoria, girando todos sus sus fundamentos en orden a la falta legitimación del incidentista para promover la presente tercería, en cuanto considera que la posesión del inmueble adquirido por boleto de compraventa no resulta ser oponible al acreedor embargante del vendedor del inmueble.- Por su parte, el incidentado estima que la adquisición por boleto de compraventa hace oponible a la misma, no solo al concurso o quiebra, sino a todo acreedor del enajenante, y que tal preferencia surge sin necesidad de inscripción, sino que viene dado por ley, aún frente a acreedores adquirentes por remate.- VIII) Así la cosas, cabe señalar liminarmente que es sabido que doctrinariamente se denomina tercería a la pretensión en cuya virtud una persona distinta de las partes intervinientes en un determinado proceso, reclama el levantamiento del embargo trabado en dicho proceso sobre un bien de su propiedad, o el pago preferencial de un crédito con el producido de la venta del bien embargado (Palacio, Lino E., "Manual de Derecho Procesal Civil", T. 1, pag. 349).- Encuadrada en tales términos la cuestión, resta su análisis. En este sentido, cabe reseñar que este Tribunal se ha pronunciado sobre la materia, a favor de la legitimación del tercero adquirente por boleto de compraventa en los autos: “Sternberg, Jorge Raúl s/ Tercería de Mejor Derecho en autos: Aragón, Elda c/ Palomo, Sixto D. s/ Indemnización, etc. Casación Laboral”, sent. del 22/05/09, por lo que se reproducen a continuación los fundamentos expuestos en dicha oportunidad.- Así se ha dicho: “Parafraseando a la Dra. Kemelmajer de Carlucci, en su recordado voto del Sup. Corte Just. Mendoza, en pleno; Minni, Miguel A. y otro en Gómez, H. v. Grzona, Juan C. , de fecha 6 de diciembre de 1991: “Bien se ha dicho que la opción entre los derechos adquiridos por un poseedor con boleto y los de un acreedor embargante (salvo la existencia de prueba acabada sobre la mala fe de uno de ellos), es siembre desgarradora para el juez que no se conforma con una aplicación fría de la ley y busca, “más allá de la postura académica, conformar su conciencia en la convicción de haber arribado a una decisión justa” (PALMIERI, Jorge, “El poseedor con boleto en la tercería de dominio” ED. 135-137). Hace más de una década preguntaba Dalmiro A. Atienza: ¿Quién puede afrimar que no se siente sobrecogido frente a las discrepancias reinantes en nuestra doctrina y jurisprudencia acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa inmobiliaria y de sus efectos entre partes, así como de su grado de oponibilidad a terceros? (ALSINA ATIENZA, Dalmiro, “En torno de las inquietantes discreepancias sobre los efectos del boleto de compraventa inmobiliaria. Una nueva interpretación del derecho vigente”, RDCO año 11, 1978,, p. 325)”. Antes de 19689, la jurisprudencia, en forma casi unánime, no hacía lugar a la tercería interpuesta por el comprador de un bien inmueble mediante boleto de compraventa frente al acreedor embargante del bien, sea por deuda quirografaria o hipotecaria (cfr. BRUZZÓN, Juan C., “Conflicto entre el comprador de un inmueble con boleto y el embargante del bien”, E.D., 43-1200). Las normas incorporadas por la reforma sirvieron para fortalecer y debilitar, al mismo tiempo, la posición del adquirente por boleto frente a los terceros que invocan derechos emergentes de su posición registral. En efecto, mientras los arts. 1185 bis y 2355 Cciv. tuvieron por finalidad la protección del adquirente, el art. 2505 CC parece poner una lápida sobre sus pretensiones frente a los llamados terceros registrales, entre los cuales se ubica al embargante. Esta posición ha motivado que algunos autores utilicen expresiones por demás elocuentes: “reforma v. reforma; 2355 v. 2505“, etc. (Para esta terminología ver FAZIO DE BELLO, Marta E., “El derecho real de posesión art. 2355, último párrafo agregado por la reforma. Sus acciones reales”, L.L., 1983-D-927). Dispone el art. 2505, C.Civ.: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. De esta norma se deduce que el adquirente por escritura pública no inscripta no puede oponer su derecho al embargante que, de buena fe, se prevaleció de las constancias registrales. Según la ley civil, tratándose de bienes inmuebles, el dominio sólo se adquiere -en el caso de tradición traslativa- mediando escritura pública, tradición e inscripción (arts. 577, 1184, inc. 1º, 1185, 2505, 2524, 2601, 2602, 2603 y 2609, Cód. Civil). El adquirente por boleto sólo es titular de una pretensión personal que no excede el marco de los derechos creditorios y carece de relevancia como negocio modificatorio de situaciones reales preexistentes (A. y S., 1966-III, p. 1142; D.J.B.A., t.117, p. 409). Siendo ello así, parecería que no hay nada más que agregar. Si el acreedor embargante priva sobre el adquirente por escritura pública no inscripta, a fortirori debería hacerlo sobre un mero comprador por boleto. Empero, es misión del intérprete indagar el verdadero sentido y alcance de las normas mediante un examen atento y profundo de sus términos que consulte la realidad del precepto y la voluntad de quien lo emitió, teniendo en cuenta que cualquiera que sea la índole de la norma, no hay método de interpretación mejor que el que tiene primordialmente en cuenta la finalidad de aquella. Por lo cual, no se agota con lo expresado supra, la solución del caso planteado, pues ésta no está en las normas y precedentes indicados sino en lo previsto y reglado por el artf. 1185 bis del Cód. Civ. en conjunción con el art. 2355 in fine C. Civ. El art. 1185 bis C. Civ. prescribe que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25 % del precio”...La tercería de mejor derecho puyede fundarse en un boleto de compraventa si se dan los extremos del art. 1185 bis, Código Civil, porque su titular tiene derecho a ser “pagado” antes que los embargantes, entendiendo el “pago” en el sentido del art. 725, Código Civil, es decir, el cumplimiento de la prestación que hace el objeto de la obligación. En tal supuesto, el boleto de compraventa a favor de cuyo titular fue otorgada la posesión antes de anotarse el embargo en el Registro de la Propiedad, debe ser oponible al acreedor embargante, si tiene fecha cierta (art. 1034, Código Civil) anterior al crédito del embargante”...Es procedente la tercería de mejor derecho promovida por el comprador que se halla en posesión pública, pacífica e ininterrumpida de un bien inmueble cuyo boleto tiene fecha cierta anterior a la traba del embargo, pues dicho sujeto goza de un derecho preferente sobre los acreedores quirgrafiarios del vendedor”...Resulta procedente la tercería intentada sobre la base de un boleto de compraventa porque el amparo que confiere el art. 1185 bis, Código Civil, resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante. El comprador tiene así mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante (art. 97, del CPCC de la Provincia de Buenos Aires) y ese pago debe ser entendido en el concepto dado por el artf. 725, Código Civil”.-
En conclusión, el boleto de compraventa constituye un título suficiente para adquirir la posesión, aunque falte el instrumento público que la ley exige para la transmisión del dominio. Es de allí que dentro de la hermenéutica actual de nuestro ordenamiento civil, la posesión adquirida por tradición y en cumplimiento de un título suficiente, constituye un derecho jurídicamente protegido, con independencia del dominio (arts. 2355 y 1185 bis C.Civ.).-
En este contexto y de las constancias de autos surge -de los términos del boleto de compraventa de fs. 13 vta. y con los recibos agregados a fs. 25- acreditado el pago del precio convenido en el contrato, a lo que debe adunarse la fecha cierta que emana de los instrumentos anexados (por la certificación de firmas por escribano público y por el fallecimiento del comprador por boleto - fs. 01) y la buena fe del adquirente, que debe presumirse pues no ha sido cuestionada en legal forma. También se aprecia configurado en la especie el requisito que torna viable su operatividad, ello es que el crédito del comprador es anterior al del embargante mediante un eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes por boletos de compraventa y de cesión y a la registración pública de la cautelar (02/09/97 - fs. sub 85 vta. de los autos principales que corren agregados a los presentes). Están dados así, respecto del tercerista, los presupuestos exigidos por la norma, con lo que concluimos en la inviabilidad del recurso en estudio, en este segmento.- No empece a lo manifestado el hecho de que el artículo 1185 bis, Código Civil, se refiere al caso de concurso o quiebra del vendedor, pues no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor en un proceso ejecutivo, en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador (tercerista) sea anterior al del embargante. En efecto: “Vale denotar, es inconcuso que el art. 1185 bis C. Civ., se refiere, como principio al caso de concurso o quiebra del vendedor autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa. Sin embargo, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso de ejecución individual. Las mismas razones tuitivas y éticas que llevaron a la incorporación de este precepto, deben observarse y atenderse para extender su aplicación al presente caso (doc. art. 16, Cód. Civil), pues en sustancia la misma naturaleza de la cuestión impone esta conclusión y no es razón suficiente, para excluir de la tutela la circunstancia de que la norma no se haya referido explícitamente al caso que se da en autos, desde que éste deba entendérselo implícitamente incorporado en la télesis del precepto” (sent. citada precedentemente).- IX) En lo que concierne al agravio basado en la ausencia de la posesión del tercerista sobre el bien embargado, debe advertirse que la valoración y selección de pruebas atendibles para resolver la cuestión planteada es privativa de los jueces de grado, y que la mera discrepancia con la valoración de las pruebas que ha realizado el A quo, no es revisable por esta vía, a menos que implique un liso y llano apartamiento de la perspectiva adjetiva y de fondo que dominan la cuestión sometida a juzgamiento. No obstante, se señala que la tradición posesoria que cuestiona el recurrente, ha sido considerada por el tribunal de acuerdo a las constancias de la causa y su libre convicción, en un análisis que debe presumirse afrontado, y dentro de lo que colijo se encuentran los testimonios de fs. 91 y 91 vta., informes de fs. 96 y 105 y documental de fs. 14 vta.- X) Que abordando la cuestión de la imposición de las costas, cuadra señalar que el art. 100, 3er. párrafo del C.P.C.C., no expresa que el tercerista abonará las costas en el supuesto previsto, sino las que originara su presentación tardía y éstas no pueden ser otras que las que resulten de las actuaciones producidas en los autos principales con posterioridad al vencimiento del término -gastos de edictos, depósitos y otros análogos para posibilitar la ejecución-, que habrían podido evitarse si lo hubiera sido en el tiempo indicado. Ello es así, con prescindencia de las devengadas en el juicio de tercería, que deberán ser abonadas de acuerdo con el resultado a que se haya llegado en él y a lo decidido al respecto.- Definido ello y, conforme a la cronología de los hechos descriptos, es evidente que asiste razón parcialmente al recurrente en el sentido de imponer a la tercerista las costas que corresponden a las actuaciones producidas en los autos principales con posterioridad al vencimiento de dicho término, en función de su presentación extemporánea y en orden a lo normado por el art. 100 del C.P.C.C.- Ello es así, porque la tercería fue interpuesta fuera de los primeros diez días en que el tercerista debió tener conocimiento del embargo de sus bienes. En efecto, si tomamos como referencia y punto de partida para el cómputo del plazo señalado por la norma referida el acta de constatación del estado de ocupación del inmueble, practicado por el oficial de justicia el 02/03/07 (fs. sub 109 de los autos principales), debemos concluir -en virtud de la fecha de interposición de la tercería el 09/12/08, fs. 32- en la extemporaneidad del mismo a los fines de la imposición de costas; a idéntico resultado arribamos si tomamos como referencia la fecha de la publicación de los edictos (30/10/08 - fs. sub 214/216).- Como colofón, el proceder del tercerista al sido extemporáneo y, en virtud de la norma citada supra, corresponde que cargue con las costas devengadas como consecuencia precisa de la presentación tardía, empero no las derivadas del resto del trámite de la tercería, las que en función del art. 71 del C.P.C.C. y al modo en que se resuelve deben se soportadas por el vencido.- Que por todo lo expuesto, normas legales citadas, doctrina y jurisprudencia reseñada y oído el Sr. Fiscal General del Ministerio Público a fs. 151/152, Voto por:I) Ha lugar parcialmente al recurso de casación incoado por el actor, en la cuestión atinente a la imposición de costas a la tercerista originadas como consecuencia de su presentación tardía, confirmando en los demás puntos la sentencia de la Excma. Cámara Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, de fecha 23/02/2011 (fs. 130/131). II) Con costas, de acuerdo a lo manifestado en el considerando X.- A estas mismas cuestiones, el Dr. Sebastián Diego Argibaydijo: Que comparte los argumentos esgrimidos por el Vocal preopinante, Dr. Eduardo José Ramón Llugdar, emitiendo su voto en idéntico sentido.
A las mismas cuestiones, el Dr.Raúl Alberto Juárez Carol, dijo: Que se adhiere en un todo a lo sustentado por el Dr.Eduardo José Ramón Llugdar votando en igual forma. Con lo que se dió por terminado el Acto, firmando los Sres. Vocales, por ante mí, que doy fe.Fdo: Eduardo José Ramón Llugdar - Sebastian Diego Argibay – Raúl Alberto Juárez Carol – Ante mí: Dra. Isabel M. Sonzini de Vittar - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.
Santiago del Estero, veintidos de marzo del año dos mil trece.-
En mérito al resultado de la votación que antecede, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, Resuelve: I) Ha lugar parcialmente al recurso de casación incoado por el actor, en la cuestión atinente a la imposición de costas a la tercerista originadas como consecuencia de su presentación tardía, confirmando en los demás puntos la sentencia de la Excma. Cámara Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, de fecha 23/02/2011 (fs. 130/131). II) Con costas, de acuerdo a lo manifestado en el considerando X. Protocolícese, expídase copia para agregar a autos, hágase saber y oportunamente archívese. Fdo: Eduardo José Ramón Llugdar - Sebastian Diego Argibay – Raúl Alberto Juárez Carol – Ante mí: Dra. Isabel M. Sonzini de Vittar - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.