Resol. Serie "A" Nº 36

En la Ciudad de Santiago del Estero, a los tres días del mes mayo del año dos mil seis, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, integrada por el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar, como Presidente, y los Dres. Sebastián Diego Argibay y Raúl Alberto Juárez Carol, como Vocales y, a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, con los Dres. Armando Lionel Suarez y Agustín Pedro Rímini Olmedo, asistidos por la Secretaria Judicial Autorizante, Dra. Isabel Mercedes Sonzini de Vittar, a los efectos de resolver el recurso interpuesto contra la resolución de fs. 78 del Expte. N° 15.163 – Año 2004 – caratulado: "Azar Juan Carlos c/ Lial S.R.L. y/u Otros s/ Homologación de Contratos de Locación - Casación". Establecido el orden para que los Sres. Vocales emitan su voto, resultó designado para hacerlo en primer término el Dr. Sebastián Diego Argibay, y en segundo y tercer lugar, los Dres. Eduardo José R. Llugdar y Raúl Alberto Juárez Carol y respectivamente; y a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, los Dres. Armando Lionel Suarez y Agustín Pedro Rímini Olmedo.

El Sr. Vocal, Dr. Sebastián Diego Argibay dijo:

Y Vistos: Para resolver el recurso de casación interpuesto por la demandada a fs. 82/85 de estos obrados. Y Considerando: I) Que impugna el recurrente la sentencia emanada de la Excma. Cámara Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 04-09-03, obrante a fs. 78, que no hace lugar al recurso de apelación deducido por la demandada y, en su mérito, confirma las sentencias de fechas 19-02-03 (fs. 21/23) y 04-03-03 (fs. 27/29) por las que el Inferior homologa ambos contratos de locación celebrados entre las partes. II) Que afirma la casacionista que, contrariamente a lo sostenido por el A quo, el agravio concreto que sufre su parte consiste en que, al convalidarse la homologación de los contratos, queda expedita la vía para ejecutar su desalojo. Denuncia la errónea aplicación de la doctrina legal por parte del sentenciante, quien debió rechazar in límine la homologación solicitada al comprobar, con un simple cotejo de la instrumental que se acompañó, que los pactos de desocupación estaban incluidos en los propios contratos locativos, y que eran coetáneos a los mismos no reuniendo, en consecuencia, los requisitos exigidos por la ley para su procedencia (art. 47 Ley Nº 21.342). Por ello, señala, mal puede considerarse en el fallo impugnado que "no se violaron disposiciones de orden público en lo atinente al plazo mínimo de la locación" (punto 3 de los considerandos). III) Que a fs. 151/152 de estos obrados, corre agregado el escrito de la contraria quien solicita el rechazo del recurso intentado, con costas. IV) Que corrida la vista al Sr. Fiscal de este Excmo. Superior Tribunal de Justicia, estima el mismo, en su dictamen obrante a fs. 163, que no ha existido violación al art. 47 de la Ley Nº 21.342 y que, en tanto el tema propuesto es la meritución de la documentación agregada en autos, corresponde rechazar el recurso planteado porque la materia es de exclusiva atribución del Tribunal de grado. V) Que corresponde en primer lugar, analizar los presupuestos de admisibilidad de esta vía extraordinaria, conforme la manda del artículo 295 del C. P. C. y C.. De dicho estudio surge, que por resolución de fecha 06-02-04 (fs. 33 del respectivo cuadernillo, agregado a los presentes por cuerda floja), esta misma Sala -con diferente integración- hizo lugar al recurso de queja por casación denegada deducido en los presentes, atribuyendo al fallo cuestionado el alcance de sentencia definitiva; por lo que corresponde abocarnos a verificar el cumplimento de los restantes recaudos que no fueron tenidos en cuenta en dicha oportunidad. Así, se constata que el recurso ha sido planteado dentro del plazo legal (art. 286 del Código de rito), ha sido fundado de acuerdo a las prescripciones del artículo 287; y el casacionista ha integrado debidamente el depósito correspondiente (art. 289). En definitiva, y estando todos los requisitos cumplidos, resulta pertinente adentrarnos a revisar la procedencia del recurso. VI) Que la Cámara sustenta su posición en que, "de las constancias del propio contrato –cuyo contenido y firma no han sido desconocidos por su parte-, surge que al momento de la suscripción del mismo, los locatarios se encontraban en posesión efectiva de la cosa (ver cláusula 17, cont. fs. 6 y 16, cont. fs. 8)…" (sic fs. 78). VII) Que la interpretación de los contratos -en el caso de locación-, y la determinación del régimen legal aplicable, como reiteradamente lo ha sostenido esta Sala, implica una cuestión de hecho y prueba que obsta a su revisión por la vía extraordinaria de la casación, salvo la verificación de absurdo o arbitrariedad en el decisorio recurrido. Que sin perjuicio de lo expresado, cabe reconocer que el casacionista se agravia de que con la confirmación de la homologación efectuada en primera instancia por parte del Tribunal a-quo, se habría configurado una expresa violación a la ley, mas precisamente al art. 47 de la Ley 21.342, aún vigente, ya que dicho artículo no fue objeto de modificación por la Ley 23.091, el cual dispone que: "cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación el inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes a los originales, el locador podrá solicitar el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, decretara el lanzamiento sin mas tramites que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacerlo". Que el art. 29 del mismo ordenamiento establece que las disposiciones de la ley de locaciones urbanas tienen el carácter de Orden Público por lo tanto, es claro que los plazos mínimos determinados por la ley –en el caso que nos ocupa, tres años- no pueden ser alterados, por lo que para la plena validez de dicho convenio y conforme a la normativa expresada, es impostergable que la cláusula de desocupación, cuando altere el plazo mínimo legal haya sido celebrada con posterioridad al contrato de locación y/o cuando el inquilino se encuentra ya en el uso del bien. Que el Tribunal a-quo entendió que por la existencia de un contrato de comodato anterior, conforme se desprende de la cláusula décima séptima a fs. 6 y 7 de los convenios objeto de la litis, correspondía su homologación confirmando lo resuelto por el juez de primera instancia, motivo que produce agravio del recurrente al considerar que dicha posesión tenía como basamento otra figura contractual distinta a los contratos de locación que vincularon a las partes, por lo tanto entiende que al ser este último coetáneo, se ha violado una disposición de orden público. Que de una apreciación superficial de la cuestión, asiste razón al recurrente cuando alega que los convenios de desocupación que admite el art. 47 de la Ley 21.342 están dirigidos a la posibilidad de acordar plazos diferentes de los originalmente convenidos, y habiéndose celebrado el contrato locativo el 17-10-2001, feneciendo el 31-10-2004 –respetando el término mínimo de Orden Público establecido por la ley para locaciones urbanas con fines comerciales-, la inclusión en los contratos de locación de una cláusula de desalojo que altere los plazos fijados, afectaría el Orden Publico establecido por la ley, ya que permitiría en dicho caso acortar el plazo locativo sin que haya comenzado la ejecución del contrato celebrado, y sin perjuicio de que la desocupación anticipada admitida por el art. 47 de dicha norma, tiene por finalidad pactar plazos distintos en tanto y en cuanto sean acordados con posterioridad a la celebración del contrato de locación, encontrándose el locatario en la tenencia del inmueble, debiéndose mencionar además que el contenido de la norma citada no contempla la desocupación anticipada por incumplimientos, como ser la falta de pago de los alquileres, obviando el correspondiente juicio de desalojo, lo que podría acontecer con el contenido de algunas de las disposiciones establecidas en los acuerdos locativos objeto de éste juicio, no aconteciendo lo mismo, con la estipulación, que prevee la desocupación una vez finalizado el plazo originario de los contratos que vincularan a las partes, al no encuadrar en la prevención del art. 47 mencionado. VIII) Que sin perjuicio de lo expresado, no se puede soslayar que si bien el pedido de homologación judicial del convenio fue iniciado con fecha 16-10-2002, y las resoluciones de homologación se produjeron con fechas 19-02-2003 y 04-03-2003, lo cierto es que por efecto de las vías recursivas interpuestas, las estipulaciones materia de agravio, nunca tuvieron aplicación efectiva hasta el presente, en el cual ya ha fenecido el término acordado de tres años del contrato –ocurrido el 31-10-2004-, y siendo un requisito esencial en materia de recursos, sea cual fuere éste, la existencia real y actual de gravamen o perjuicio para el recurrente, queda en evidencia que mas allá de las deficiencias originarias señaladas en los considerandos anteriores, contenidas en el acuerdo, al no ser materialmente operativas con anticipación al plazo convenido para la finalización de los convenios de locación suscriptos, queda a salvo la situación fáctica que la norma de orden público pretende proteger, y por lo tanto no existen a la fecha los recaudos de admisibilidad y procedencia motivo del recurso, ya que: "es propio del régimen de los recursos y en particular de los extraordinarios, que sus recaudos de admisibilidad y procedencia deben subsistir en oportunidad de la decisión. La ausencia de requisitos "jurisdiccionales" –así denominados por el máximo Tribunal Nacional- puede y debe comprobarse de oficio, y en tal situación, se configuran los "moot cases" que se producen allí donde no hay una discusión real entre el actor y el demandado, ya porque el juicio es ficticio desde el comienzo o porque, a raíz de acontecimientos subsiguientes, se ha extinguido la controversia, o ha cesado de existir la causa de la acción, o las cuestiones a decidir son enteramente abstractas, o se ha tornado imposible para esta corte acordar reparación efectiva" (S.C.B.A. - "Nantes S.A. c/ Alsur S.A. s/ Consignación" - 21-04-1998), criterio que el suscripto comparte y motivo por el cual el presente recurso no puede prosperar. IX) Que respecto a lo acordado en relación a la desocupación por vencimiento del plazo originario estipulado, en cuanto al término mínimo de locación urbana con fines comerciales, no estando comprometido el orden público, no existe afectación legal alguna de validez a lo acordado por las partes al respecto, ya que la desocupación es una institución nacida en torno al contrato de locación que busca asegurar al locador la restitución del inmueble alquilado en la forma acordada al vencimiento del término establecido, evitando de este modo la tramitación de un desalojo, con el subsiguiente desgaste jurisdiccional y dispendio temporal que ello produce, equiparándose en el caso y conforme lo sostienen reiterados criterios jurisprudenciales, a la condena de futuro establecida por el art. 662 de nuestro Código de rito. X) Que respecto a las costas, conforme al modo en que se resuelve la presente y las particularidades del caso, corresponde que estas sean impuestas por su orden (art. 68 párr. 2º C.P.C.C.).

Por lo expuesto, y oído el Sr. Fiscal de este Excmo. Superior Tribunal de Justicia, Voto por: No hacer lugar al recurso de casación deducido por la demandada y, en su mérito, confirmar la sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 04-09-03. Costas en el orden causado.-

A estas mismas cuestiones, el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar dijo: Que comparte los argumentos esgrimidos por el Vocal preopinante, Dr. Sebastián Diego Argibay, emitiendo su voto en idéntico sentido.